(Ne)mocný hypoteční trh

3. 06. 2021 9:18:17
Je zkrátka na čase si připustit, že byty jsou prostě jen jedno z aktiv, jako jakékoliv jiné. A že žádný nárok na bydlení ve vlastním nikdo nemá. Bydlet ve slušném nájemním bytě je v současnosti i ekonomicky zajímavou alternativou.

(Ne)mocný hypoteční trh

Možná jste při čtení ekonomických zpráv narazili na informaci, že u nás stále probíhá prudký hypoteční rozmach, který ale může být riskantní pro celý finanční sektor. Trh hypoték momentálně zažívá doslova horečnatou aktivitu, kdy se zejména mladší lidé snaží získat svůj úvěr na bydlení za ještě relativně příznivých podmínek, protože vše nasvědčuje tomu, že dlouhé období výhodných hypoték pomalu končí. Nicméně nejen změny podmínek mohou hypoteční trh ohrozit, pojďme se na to podívat trochu podrobněji.

Přehřátý trh s bydlením

Za první čtvrtletí vzrostly dluhy obyvatel o 179 miliard Kč, přičemž nejvíce se zadlužovali lidé v kategorii 30-34 let, což je důkazem pro výše uvedené, že na hypotečním trhu probíhá boj, kdo ještě získá peníze na předraženou nemovitost. Přestřelená cena vlastního bydlení je druhým faktorem, který vstupuje do hry, ceny jsou v některých lokalitách nadhodnocené až o 25%. Česká národní banka (ČNB) se dostala do situace, kdy už musela reagovat na podmínky získání hypotéky, vyjádřeno slovy jejího guvernéra Jiřího Rusnoka „dochází k výraznému uvolňování úvěrových standardů.“ Přeloženo do jazyka nebankéřů to znamená, že podmínky byly nastaveny tak, aby na hypotéku dosáhl téměř každý bez ohledu na svou schopnost splácet, což by se mohlo přelít jako problémová vlna do celého bankovního sektoru. Kdyby insolventních příjemců hypotéky bylo více, ohrožovalo by to v podstatě celou ekonomiku a razantně by to změnilo zejména trh s byty.

Novela zákona změní pravidla hry

ČNB v reakci na nedodržování jejich doporučení ze strany komerčních bank při poskytování úvěrů na bydlení získala do ruky zbraň v podobě novely zákona o ČNB, který byl definitivně schválen minulý týden. Jedná se právě o zákonem nařízené limity hypoték, ty totiž byly doposud jen doporučené, ale odteď budou pro komerční banky závazné. ČNB bude mít pravomoc stanovovat tři základní limity, první je LTV, což zkráceně řečeno znamená, kolik procent hypotéky můžete maximálně dostat v poměru k hodnotě nemovitosti. Druhým je DSTI, ten nyní ČNB nestanovuje, ale není vyloučené, že k tomu v budoucnu dojde. Jedná se o poměr měsíční splátky veškerých úvěrů vůči celkovému čistému měsíčnímu příjmu, v minulosti centrální banka tento poměr stanovila v doporučeném maximu 40%. Třetí limit je DTI, tedy kolik čistých ročních příjmů domácnosti je nutné ke splacení všech jejich dluhů, opět nebyl tento limit stanoven, ale za rizikové se bere zadlužení vyšší jak osminásobek čistého ročního příjmu.

Co z toho plyne pro žadatele a co může ohrozit hypoteční trh mnohem víc

Nedomnívám se, že by novela zákona o ČNB výrazně zhoršila dostupnost bydlení, jednak budou moci banky každý čtvrt rok poskytnout pět procent z celkového objemu hypoték bez dodržení výše uvedených podmínek, ale také jsou tu mnohem závažnější rizika, která by mohla dostupnost vlastního bydlení omezit. Jsou jimi zejména značně přehřátý trh nemovitostí s cenami bytů, na které bude stále větší problém dosáhnout. Pokud se přidá čím dál tím vyšší zdražování základních životních potřeb, jakými jsou jídlo nebo energie, tak se může stát, že dostupnost bydlení se zase o něco vzdálí. Obrovským rizikem pro hypoteční trh by bylo také razantní zvýšení daně z nemovitosti, se kterým si pohrávají různé politické strany. Politici by si sice slibovali vyšší výnos do státní kasy, ale ve skutečnosti by to mohlo ohrozit nejen hypoteční trh. Ať nekritizuji jen politiky, s nesmyslným zdaněním druhých, třetích a dalších bytů na začátku tohoto týdne přišel i viceguvernér Marek Mora. Centrální bankéř si možná neuvědomuje, co může takovýto vyloženě komunistický nápad způsobit. Nepřiměřeně vysoká daň z nemovitosti by totiž narušila schopnost velkého procenta dlužníků splácet hypotéku, následně by o nemovitost přišli a kvůli propojenosti trhů by se krize přelívala dál a došlo by i k nákaze bankovního sektoru. Je zkrátka na čase si připustit, že byty jsou prostě jen jedno z aktiv, jako jakékoliv jiné. A že žádný nárok na bydlení ve vlastním nikdo nemá. Bydlet ve slušném nájemním bytě u dobrého pronajímatele nejenže není žádnou ostudou, ale v současnosti, při poměru vysokých cen nemovitostí k velmi nízkým nájmům, i ekonomicky zajímavou alternativou.

Co z toho plyne závěrem? Jasně daná pravidla novelou zákona o ČNB nejsou problém, naopak mohou hypoteční trh dlouhodobě stabilizovat, problém může nastat úplně jinde, a sice když si zvolíme strany, které budou chtít trestat soukromé vlastnictví a touhu po vlastním bydlení nepřiměřenou daní z nemovitosti.

https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/cnb-hypoteka-banky-pravomoc-financni-trhy-novela-zakona.A210525_172733_ekonomika_maz

https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/hypoteka-bydleni-statistika-mladi-lide-ekonomika.A210427_213436_ekonomika_mama

https://www.lidovky.cz/nazory/kohout-zazraky-podle-piratu-vysoke-dane-nepomohou-dostupnosti-bydleni.A210428_103102_ln_nazory_rkj

https://www.seznamzpravy.cz/clanek/jak-budeme-utahovat-srouby-cnb-rekne-jak-vidi-vyvoj-do-konce-roku-156152

Autor: Miroslav Křížek | čtvrtek 3.6.2021 9:18 | karma článku: 31.21 | přečteno: 4045x

Další články blogera

Miroslav Křížek

Ekonomický odhad roku 2022

Letošní rok se chýlí ke konci, a proto si dovolím uzavřít ho ekonomickou predikcí pro rok přicházející. Nekončíme s příliš optimistickými čísly, co se týká naší i světové ekonomiky.

16.12.2021 v 7:08 | Karma článku: 32.79 | Přečteno: 5097 | Diskuse

Miroslav Křížek

NEflace, aneb nový ekonomický pojem

Inflaci se ve svých článcích věnuji dlouhodobě, ačkoli jsem její dramatické zvýšení předpokládal již na začátku tohoto roku, tak si při současné úrovni meziročního růstu 5,8 % kladu otázku, kdo je viníkem.

22.11.2021 v 8:05 | Karma článku: 31.30 | Přečteno: 4534 | Diskuse

Miroslav Křížek

Pár ekonomických rad pro novou vládu

Pár ekonomických rad pro novou vládu. 5 zásadních problémů, které může nová vláda, doufejme, vyřešit.

13.10.2021 v 7:12 | Karma článku: 32.22 | Přečteno: 3738 | Diskuse

Miroslav Křížek

Zase ta zatracená inflace

Ve svých článcích před inflačním rizikem varuji dlouhodobě, má predikce ze začátku roku předpovídala zhruba tříprocentní inflaci, trefil jsem se téměř přesně.

23.9.2021 v 7:11 | Karma článku: 29.01 | Přečteno: 3285 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Milan Smutný

Kolapsem uhlí ve volebním roce 2025 hrozí dokonalá bouře v energetice i ekonomice Česka

Když se za těžké tlakové níže sejdou všechny nepříznivé faktory, říkají meteorologové takové přírodní katastrofě dokonalá bouře. Stejnojmenný film je strhujícím vzdáleným dramatem na moři, ale katastrofa energetiky Česka se blíží.

1.3.2024 v 15:02 | Karma článku: 26.34 | Přečteno: 387 | Diskuse

Markéta Šichtařová

Hospodářský růst jde do kopru

Jako spíš „optimistická“ zpráva bylo tiskovými agenturami prezentováno oznámení, že Škoda Auto začne v Indii vyrábět malé sportovně-užitkové vozidlo SUV s délkou do čtyř metrů,

1.3.2024 v 8:00 | Karma článku: 45.24 | Přečteno: 6206 | Diskuse

Milan Smutný

Nové reaktory by měli postavit Jihokorejci, Francouzi své projekty časově nezvládají

Veřejná debata o výstavbě nových jaderných reaktorů jako podmínky další prosperity ČR nabývá s blízkým výsledkem na síle. S ohledem na reference bude jihokorejská KHNP nepochybně lepší volbou než francouzská EdF.

29.2.2024 v 14:58 | Karma článku: 22.20 | Přečteno: 328 | Diskuse

Luboš Smrčka

Jak se to má s tou naší hlubokou krizí

Obecně panuje přesvědčení, že procházíme ekonomickou krizí. Dokonce i mnozí studenti na VŠE o tom často hovoří. Na to musím říct jediné: Krize vypadá skutečně jinak. Nemáme dobré časy. Ano. Ale krizi?

28.2.2024 v 7:36 | Karma článku: 30.54 | Přečteno: 3201 | Diskuse

Luboš Smrčka

Je (nebo bude) čínská ekonomika větší než americká?

Studenti mi na pražské VŠE občas kladou vcelku záludné dotazy. Často jsou inspirované denním tiskem nebo úvahami na internetu. Jedním z oblíbených je: Kdy čínská ekonomika překoná svou velikostí americkou?

26.2.2024 v 13:02 | Karma článku: 18.62 | Přečteno: 415 | Diskuse
Počet článků 35 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 6227

Ekonom, vysokoškolský pedagog, podnikatel, politik, filantrop, otec a letec. Ředitel několika institucí podporujících podnikání v ČR. Úspěšný podnikatel napříč obory.

Bianca Censori šokovala Paříž odhaleným klínem, pokutě se však vyhnula

Architektka Bianca Censori (29), která je manželkou rapera Kanye Westa (46), opět šokovala veřejnost svými outfity. V...

Zemřela slovenská moderátorka, oblíbený byl její pořad, který pomáhal dětem

Zemřela moderátorka a logopedka slovenské dětské televizní stanice JOJko Lucia Palugyayová. Bylo jí 47 let. Na...

Nikdy jsem nebyla stydlivá, vzpomíná Heidi Janků na focení pro Luckyboy

Zpěvačka Heidi Janků (61) zavzpomínala na pobyt v Monaku, kam se přestěhovala kvůli práci svého manžela Iva Pavlíka. V...

Princ William zrušil na poslední chvíli z osobních důvodů účast na akci

Britský princ William (41) odřekl svou účast na úterní vzpomínkové slavnosti na hradě Windsor. Na bohoslužbu za...

Brzobohatý řádil v šatech a paruce. Poprvé veřejně jako Tiffany Richbitch

Ondřej Gregor Brzobohatý (41) vystoupil poprvé veřejně v šatech jako drag queen Tiffany Richbitch. Byl hostem druhého...