Pondělí 21. června 2021, svátek má Alois
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pondělí 21. června 2021 Alois

(Ne)mocný hypoteční trh

3. 06. 2021 9:18:17
Je zkrátka na čase si připustit, že byty jsou prostě jen jedno z aktiv, jako jakékoliv jiné. A že žádný nárok na bydlení ve vlastním nikdo nemá. Bydlet ve slušném nájemním bytě je v současnosti i ekonomicky zajímavou alternativou.

(Ne)mocný hypoteční trh

Možná jste při čtení ekonomických zpráv narazili na informaci, že u nás stále probíhá prudký hypoteční rozmach, který ale může být riskantní pro celý finanční sektor. Trh hypoték momentálně zažívá doslova horečnatou aktivitu, kdy se zejména mladší lidé snaží získat svůj úvěr na bydlení za ještě relativně příznivých podmínek, protože vše nasvědčuje tomu, že dlouhé období výhodných hypoték pomalu končí. Nicméně nejen změny podmínek mohou hypoteční trh ohrozit, pojďme se na to podívat trochu podrobněji.

Přehřátý trh s bydlením

Za první čtvrtletí vzrostly dluhy obyvatel o 179 miliard Kč, přičemž nejvíce se zadlužovali lidé v kategorii 30-34 let, což je důkazem pro výše uvedené, že na hypotečním trhu probíhá boj, kdo ještě získá peníze na předraženou nemovitost. Přestřelená cena vlastního bydlení je druhým faktorem, který vstupuje do hry, ceny jsou v některých lokalitách nadhodnocené až o 25%. Česká národní banka (ČNB) se dostala do situace, kdy už musela reagovat na podmínky získání hypotéky, vyjádřeno slovy jejího guvernéra Jiřího Rusnoka „dochází k výraznému uvolňování úvěrových standardů.“ Přeloženo do jazyka nebankéřů to znamená, že podmínky byly nastaveny tak, aby na hypotéku dosáhl téměř každý bez ohledu na svou schopnost splácet, což by se mohlo přelít jako problémová vlna do celého bankovního sektoru. Kdyby insolventních příjemců hypotéky bylo více, ohrožovalo by to v podstatě celou ekonomiku a razantně by to změnilo zejména trh s byty.

Novela zákona změní pravidla hry

ČNB v reakci na nedodržování jejich doporučení ze strany komerčních bank při poskytování úvěrů na bydlení získala do ruky zbraň v podobě novely zákona o ČNB, který byl definitivně schválen minulý týden. Jedná se právě o zákonem nařízené limity hypoték, ty totiž byly doposud jen doporučené, ale odteď budou pro komerční banky závazné. ČNB bude mít pravomoc stanovovat tři základní limity, první je LTV, což zkráceně řečeno znamená, kolik procent hypotéky můžete maximálně dostat v poměru k hodnotě nemovitosti. Druhým je DSTI, ten nyní ČNB nestanovuje, ale není vyloučené, že k tomu v budoucnu dojde. Jedná se o poměr měsíční splátky veškerých úvěrů vůči celkovému čistému měsíčnímu příjmu, v minulosti centrální banka tento poměr stanovila v doporučeném maximu 40%. Třetí limit je DTI, tedy kolik čistých ročních příjmů domácnosti je nutné ke splacení všech jejich dluhů, opět nebyl tento limit stanoven, ale za rizikové se bere zadlužení vyšší jak osminásobek čistého ročního příjmu.

Co z toho plyne pro žadatele a co může ohrozit hypoteční trh mnohem víc

Nedomnívám se, že by novela zákona o ČNB výrazně zhoršila dostupnost bydlení, jednak budou moci banky každý čtvrt rok poskytnout pět procent z celkového objemu hypoték bez dodržení výše uvedených podmínek, ale také jsou tu mnohem závažnější rizika, která by mohla dostupnost vlastního bydlení omezit. Jsou jimi zejména značně přehřátý trh nemovitostí s cenami bytů, na které bude stále větší problém dosáhnout. Pokud se přidá čím dál tím vyšší zdražování základních životních potřeb, jakými jsou jídlo nebo energie, tak se může stát, že dostupnost bydlení se zase o něco vzdálí. Obrovským rizikem pro hypoteční trh by bylo také razantní zvýšení daně z nemovitosti, se kterým si pohrávají různé politické strany. Politici by si sice slibovali vyšší výnos do státní kasy, ale ve skutečnosti by to mohlo ohrozit nejen hypoteční trh. Ať nekritizuji jen politiky, s nesmyslným zdaněním druhých, třetích a dalších bytů na začátku tohoto týdne přišel i viceguvernér Marek Mora. Centrální bankéř si možná neuvědomuje, co může takovýto vyloženě komunistický nápad způsobit. Nepřiměřeně vysoká daň z nemovitosti by totiž narušila schopnost velkého procenta dlužníků splácet hypotéku, následně by o nemovitost přišli a kvůli propojenosti trhů by se krize přelívala dál a došlo by i k nákaze bankovního sektoru. Je zkrátka na čase si připustit, že byty jsou prostě jen jedno z aktiv, jako jakékoliv jiné. A že žádný nárok na bydlení ve vlastním nikdo nemá. Bydlet ve slušném nájemním bytě u dobrého pronajímatele nejenže není žádnou ostudou, ale v současnosti, při poměru vysokých cen nemovitostí k velmi nízkým nájmům, i ekonomicky zajímavou alternativou.

Co z toho plyne závěrem? Jasně daná pravidla novelou zákona o ČNB nejsou problém, naopak mohou hypoteční trh dlouhodobě stabilizovat, problém může nastat úplně jinde, a sice když si zvolíme strany, které budou chtít trestat soukromé vlastnictví a touhu po vlastním bydlení nepřiměřenou daní z nemovitosti.

https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/cnb-hypoteka-banky-pravomoc-financni-trhy-novela-zakona.A210525_172733_ekonomika_maz

https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/hypoteka-bydleni-statistika-mladi-lide-ekonomika.A210427_213436_ekonomika_mama

https://www.lidovky.cz/nazory/kohout-zazraky-podle-piratu-vysoke-dane-nepomohou-dostupnosti-bydleni.A210428_103102_ln_nazory_rkj

https://www.seznamzpravy.cz/clanek/jak-budeme-utahovat-srouby-cnb-rekne-jak-vidi-vyvoj-do-konce-roku-156152

Autor: Miroslav Křížek | čtvrtek 3.6.2021 9:18 | karma článku: 30.39 | přečteno: 3688x

Další články blogera

Miroslav Křížek

Po zimě přijde jaro

Napadlo mě, že ta věta je sice dost jednoduchá a neříká žádné objevné moudro, ale v tom je její síla, protože platí univerzálně. Její platnost se vztahuje na každé období po pandemiích, po ekonomickém útlumu prostě přijde růst.

4.5.2021 v 10:04 | Karma článku: 31.52 | Přečteno: 4335 | Diskuse

Miroslav Křížek

Vysokým zdaněním bohatých k rovnosti? Nesmysl!

Z pohledu ekonoma vidím nejlepší cestu v přehledných a spravedlivých daních, jistá míra solidarity by určitě měla být zachována, ale nesmí mít nic společného s nadměrným zdaněním vysoko příjmových obyvatel.

12.4.2021 v 7:52 | Karma článku: 41.81 | Přečteno: 7209 | Diskuse

Miroslav Křížek

Mars útočí!

Tento článek má za úkol po dlouhé době trochu pobavit a odlehčit, byť řada v něm uvedených opatření je legrační pouze do doby, než jejich absurditu plně pocítíte na vlastní kůži a pak už tak legrační nejsou.

22.3.2021 v 9:04 | Karma článku: 42.39 | Přečteno: 9555 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Petr Borovec

Proč být radši investorem než filantropem.

Pokud chceš zlepšit svět k lepšímu, kým se staneš? Filantropem, nebo Investorem. Ekonomové mají jasno.

18.6.2021 v 16:20 | Karma článku: 9.43 | Přečteno: 181 | Diskuse

Luboš Smrčka

Biden sklízí Trumpa protože za rohem je Čína

Průlom po sedmnácti letech! Na dohled je ukončení nejdelšího obchodního sporu mezi USA a EU. Ten se sice týká státní podpory v od běžného spotřebitele odtažité oblasti výroby letadel, ale soužil milovníky vína i motorek.

18.6.2021 v 7:51 | Karma článku: 10.18 | Přečteno: 268 | Diskuse

Richard Neugebauer

Inflace je zlo a příliš nízká nezaměstnanost je katastrofa

Zdánlivě se nic hrozného neděje. Mladé trápí drahé byty v Praze, staří se poněkud uklidnili rostoucími důchody, "záslužné profese" se konečně dočkaly prémií ... ale časovaná bomba tiká ....

17.6.2021 v 8:20 | Karma článku: 19.85 | Přečteno: 442 | Diskuse

Markéta Šichtařová

Vládní i opoziční populismus nezná mezí

Už koncem července 2020 premiér Andrej Babiš navrhl zvýšení valorizace důchodů o 60 korun. Spoluvládní ČSSD v tom viděla příležitost.

16.6.2021 v 8:00 | Karma článku: 45.33 | Přečteno: 9704 | Diskuse

Lukas Baloga

Vývoj „korona" farmaceutických firem

Farmaceutické společnosti, které dokázaly nejrychleji vyvinout vakcínu na koronavirus, vytěžily nejvíce z recese, ze které se pomalu vzpamatováváme.

14.6.2021 v 11:04 | Karma článku: 7.52 | Přečteno: 317 | Diskuse
Počet článků 29 Celková karma 34.57 Průměrná čtenost 6294

Ekonom, vysokoškolský pedagog, podnikatel, politik, filantrop, otec a letec. Ředitel několika institucí podporujících podnikání v ČR. Úspěšný podnikatel napříč obory. Řadový člen politické strany - Trikolóra.

Najdete na iDNES.cz